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中融信托创新研发部:布局物流地产,信托可借鉴普洛斯模
2015-03-11 21:46:28   来源:   点击:
物流地产是我国工业地产的新兴主要方向之一,现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展,零售行业对物流设施的需求增长迅速,带动物流地产市场持续向好,全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。在写字楼和商铺市场竞争加剧,住宅市场承受库存压力的背景下,物流地产回报较高且稳定,发展前进广阔,正成为中国物业市场的投资热点,也很可能是信托公司开拓房地产业务的蓝海。本文通过梳理物流地产巨头普洛斯开展业务的情况及其商业模式,为信托公司开展物流地产业务提供借鉴。

普洛斯前身是美国集团企业,2003年进入中国,目前已成功进驻了34个主要城市,管理148个综合物流园,拥有高知名度客户700余家。我们总结其物流开发和运营的成功模式如下:

首先,通过战略合作、合资经营或股权收购破解土地获取的难题。普洛斯65%的项目开发均是通过这三种模式间接取得:战略合作如今年8月,其斥资20亿元战略入股中储股份,获得中储现有物流用地的优先合作权;合资经营主要是普洛斯与合作方成立合资公司,双方持股比例各50%,合作方以土地或仓储设施入股,普洛斯以现金入股,合资公司进行土地开发,待仓储中心建成后出售给普洛斯旗下的产业基金,或者不出售给基金,而是由合资方直接经营;另外,股权收购是通过控股其他物流地产商,间接获得被收购方的土地储备,例如普洛斯通过收购中国航港发展有限公司53%的股份,获得了51万平米的土地储备和27万平米的完工物业。

其次,在商业模式方面,通过基金管理模式实现高杠杆、高周转、高回报。基金管理模式是由普洛斯发起基金,用于收购手中成熟物业,此后,普洛斯不在直接控股这些物业,但通过与基金公司签订管理协议,仍负责物业的长期运营并收取管理费。基金到期后,通过资产上市,或发起更大规模的新基金来吸收合并旧基金,以推动基金模式的可持续发展。由于其在基金中平均持股比例仅为20%-30%的,因此置入基金相当于完成了销售,提前兑现开发收入和开发利润,实现了高周转;基金的平均负债率为50%,即普洛斯通过基金模式首先撬动了一个3-5倍的股权资金杠杆,在此基础上又加上一个2倍的债务杠杆,杠杆率放大到6-10倍,实现了高杠杆;在推行基金管理模式前,主要受益来自开发销售收入和租金,而推行基金模式后,不仅开发收入扩大,还增加了基金管理费和基金超额收益提成,提升了总体回报率。

最后,战略方面,普洛斯以“物流+电商+金融”模式向综合服务商转型。普洛斯自2007年就大力开拓电商客户,亚马逊、凡客、京东商城等电商龙头均是其客户。“物流+电商+金融”代表的是为进驻的企业提供一切可能的支持,而物流金融则是这一模式的主要亮点。今年2月普洛斯注册了一家融资租赁公司,为客户提供货架、叉车等设备的融资租赁业务的服务。不仅可凭借自身的资源优势和规模效益,让客户与供应商享受更优惠的价格,同时缓解了客户一次性支付的压力。此外,普洛斯还将与银行洽谈,为入驻企业提供更便捷的金融服务。

借鉴普洛斯的成功模式,信托公司可考虑以下方式介入物流地产领域:一是通过自有资金或信托计划参与物流企业的定增,如普洛斯定增入股中储股份三个月以来,获得了超过20%的账面投资收益;二是和行业内标杆企业合作成立产业投资基金,如普洛斯旗下基金平均70-80%的资金来源于机构投资者,信托可作有限合伙人,提供资金支持,同时获取物流地产投资经验。

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